Agenții imobiliari și AML: când și cum trebuie să verifici clientul

Agențiile imobiliare sunt entități raportoare?

Da. Art. 5 alin. (1) lit. h) din Legea nr. 129/2019 include printre entitățile raportoare:

„agenții și dezvoltatorii imobiliari, inclusiv atunci când acționează în calitate de intermediari în închirierea de bunuri imobile, dar numai în ceea ce privește tranzacțiile pentru care valoarea chiriei lunare reprezintă echivalentul în lei a 10.000 euro sau mai mult"

Pe cine verifici: ambele părți

Spre deosebire de alte entități raportoare, agentul imobiliar are o regulă explicită. Art. 11 alin. (10) prevede:

„În cazul tranzacțiilor imobiliare, agentul imobiliar aplică măsurile de cunoaștere a clientelei atât pentru promitentul vânzător, cât și pentru promitentul cumpărător al imobilului."

Nu contează cine plătește comisionul: verifici și vânzătorul, și cumpărătorul. Când una dintre părți e o firmă, verifici și beneficiarul real al acesteia, adică persoana fizică care o deține sau o controlează în final.

Ce presupune cunoașterea clientelei

Măsurile standard (art. 11 alin. 1) se aplică la stabilirea relației de afaceri (de exemplu, la semnarea contractului de intermediere) și includ:

1. Identificarea clientului și verificarea identității din documente sau surse sigure și independente.
2. Identificarea beneficiarului real pentru persoanele juridice și obținerea dovezii înregistrării acestuia sau a informațiilor din registrul central (art. 11 alin. 8¹).
3. Înțelegerea scopului tranzacției: locuință proprie, investiție, revânzare.
4. Verificarea PEP a clientului și a beneficiarului real (art. 11 alin. 3).
5. Monitorizarea relației cât timp durează, inclusiv sursa fondurilor, după caz.

Identitatea se verifică înainte de stabilirea relației sau de efectuarea tranzacției (art. 11 alin. 8). Dacă nu poți aplica aceste măsuri, de exemplu pentru că clientul refuză să-și declare beneficiarul real, nu continui relația și, dacă există motive de suspiciune, raportezi la ONPCSB (art. 11 alin. 9).

Semnale de risc specifice imobiliarelor

Art. 17 alin. (14) enumeră factori care indică un risc mărit. Cei mai relevanți pentru tranzacțiile imobiliare:

• plata în numerar sau activități în care se rulează mult numerar;
• plăți primite de la terți necunoscuți sau fără legătură cu clientul;
• structuri de acționariat neobișnuit de complexe, acționari aparenți (nominee) sau firme folosite ca vehicule pentru active personale;
• clienți din țări cu risc ridicat sau supuse sancțiunilor internaționale;
• tranzacții la distanță, fără identificare electronică sigură;
• resortisanți ai unor țări terțe care cer drept de ședere sau cetățenie în schimbul achiziției de proprietăți.

În practică, mai merită atenție: revânzarea rapidă a aceluiași imobil la un preț foarte diferit, un preț vizibil peste sau sub piață fără explicație și insistența ca tranzacția să se închidă repede, fără întrebări.

Când clientul e PEP

Un fost ministru, un parlamentar, un membru al conducerii unui partid sau un director de companie de stat cumpără sau vinde un imobil. Același lucru se aplică soțului sau soției, copiilor și părinților lor (art. 3 alin. 4) și asociaților apropiați (art. 3 alin. 5). Potrivit art. 17 alin. (9), trebuie să:

• obții aprobarea conducerii agenției pentru tranzacție;
• iei măsuri adecvate pentru a stabili sursa averii și sursa fondurilor;
• aplici o monitorizare sporită a relației.

Măsurile se aplică cel puțin 12 luni după ce persoana a ieșit din funcție (art. 17 alin. 1 lit. c). Clientul PEP nu e interzis. Tranzacția se poate face, dar trebuie documentată mai atent.

Obligații de raportare către ONPCSB

• Tranzacții suspecte (art. 6 și 8): raportul se transmite de îndată, înainte de efectuarea tranzacției legate de suspiciune. Tranzacția nu se efectuează timp de 24 de ore de la înregistrarea raportului.
• Tranzacții în numerar de cel puțin echivalentul a 10.000 euro, inclusiv operațiuni legate între ele: raport în cel mult 3 zile lucrătoare (art. 7 alin. 1 și 7). Dacă plata trece printr-o bancă, raportarea revine băncii (art. 7 alin. 2).

Controale și sancțiuni

Imobiliarele sunt o prioritate pentru ONPCSB. Potrivit Raportului de activitate 2023, din cele 134 de acțiuni de supraveghere on-site din 2023, 93 au vizat dezvoltatori imobiliari și 4 agenții imobiliare. Niciun alt sector nu s-a apropiat de aceste cifre.

Sancțiunile prevăzute de Legea 129/2019:

• avertisment sau amendă de 25.000 – 150.000 lei pentru nerespectarea măsurilor de cunoaștere a clientelei, inclusiv a celor pentru PEP (art. 43 alin. 1 lit. a și alin. 2);
• pentru persoane juridice, limita maximă crește cu 10% din veniturile totale (art. 43 alin. 3);
• pentru încălcări grave, repetate sau sistematice, limita maximă crește cu 5.000.000 lei la persoane juridice (art. 43 alin. 5);
• sancțiuni complementare: suspendarea activității, publicarea sancțiunii, interdicția de a ocupa funcții de conducere (art. 44).

Detalii în articolul Sancțiuni AML în România.

Ce păstrezi la dosarul tranzacției

• ☐ Copii ale actelor de identitate pentru vânzător și cumpărător
• ☐ Pentru firme: extras ONRC și dovada beneficiarului real
• ☐ Rezultatul verificării PEP și de sancțiuni pentru toate persoanele, cu dată
• ☐ Scopul tranzacției și, pentru risc ridicat sau PEP, sursa fondurilor
• ☐ Aprobarea conducerii, dacă clientul e PEP
• ☐ Rapoartele transmise la ONPCSB, dacă e cazul

Totul se păstrează 5 ani de la încetarea relației sau de la data tranzacției (art. 21). La control, sarcina de a demonstra că măsurile au fost adecvate îți revine ție (art. 11 alin. 7).

Întrebări frecvente

Un agent imobiliar PFA are aceleași obligații?

Da, PFA-ul este entitate raportoare. Dacă agentul lucrează ca angajat al unei agenții, obligațiile privind procedurile interne revin agenției, nu agentului (art. 24 alin. 10). Agenția trebuie să aibă norme interne, o persoană desemnată (art. 23) și să-și instruiască angajații (art. 24).

Intermediez o închiriere de 2.000 euro pe lună. Am obligații AML?

Nu, pentru închirieri obligațiile se aplică doar de la o chirie lunară de echivalentul a 10.000 euro în sus.

Dacă notarul verifică părțile, mai trebuie să verific și eu?

Da. Notarul și agenția sunt entități raportoare distincte și fiecare răspunde pentru propriile măsuri. Verificarea făcută de notar nu acoperă obligațiile agenției.